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Achat des murs de l'entreprise : une tactique d'optimisation pas toujours sans risques

L'entrepreneur peut réaliser une belle opération en achetant les murs de sa société.
A condition d'éviter quelques pièges.

La stratégie d'achat des murs de l'entreprise est souvent conseillée. Elle présente des avantages aussi bien sur le plan fiscal que dans le cadre de la préparation de la retraite et de la transmission. Elle peut aussi receler des pièges qui ne sont pas toujours bien évalués par l'entrepreneur. Comment faire le bon choix ?

Ne pas précipiter les choses

En début d'activité, il n'est pas forcément judicieux d'acheter les murs de son entreprise, qu'il s'agisse de bureaux, d'entrepôts ou de bâtiments industriels. Cela peut limiter la capacité d'emprunt de l'entreprise pour ses investissements productifs. 

« Mais cela peut aussi être un frein à la croissance et pénaliser le développement de l'entreprise. Il est préférable de pouvoir se redimensionner facilement. D'où l'intérêt de ne pas être propriétaire d'emblée de son immobilier professionnel »

Conseille Michaël Dadoit, notaire à Joué-lès-Tours, membre du réseau Monassier.

Réduire son résultat imposable

Une fois que l'entreprise prospère et se stabilise, la question se pose autrement. Si elle acquiert ses bureaux, usines ou entrepôts, cela peut lui permettre de réduire son résultat imposable : elle pourra déduire, en plus des intérêts d'emprunt et des frais d'entretien, les frais d'acquisition et l'amortissement des locaux.

« En outre, l'acquisition de l'immobilier professionnel n'est pas un mauvais investissement. Il rapporte entre 8 et 11 % par an en province et de 6 à 8 % à Paris. Il est difficile d'obtenir un meilleur rendement »

Ajoute Michaël Dadoit.

Créer une SCI

Mais, attention, par définition des biens immobiliers affectés à l'exercice d'une activité professionnelle ne peuvent pas être protégés par une déclaration d'insaisissabilité. Il est alors préférable de les acheter via une société civile immobilière - dont le chef d'entreprise sera l'associé majoritaire -, qui va s'endetter, les donnera en location à l'entreprise et remboursera l'emprunt avec les loyers.

Cela permet déjà de les mettre à l'abri des créanciers de l'entreprise, dans la mesure où ils seront logés dans une société distincte. Mais pour que cette protection joue pleinement en cas de redressement ou de liquidation judiciaire, il faut observer un certain nombre de règles : il faut éviter que le loyer soit anormalement élevé, respecter les clauses du bail relatives à la répartition des charges entre la SCI et l'entreprise, éviter les garanties de la SCI au profit de la structure d'exploitation (ou l'inverse).

Faciliter la transmission

Mais ce n'est pas le seul intérêt de la SCI. Cela peut faciliter à terme la transmission de l'entreprise, le repreneur n'ayant pas nécessairement la surface financière suffisante pour acheter à la fois le fonds de commerce et l'immobilier professionnel.

Il pourra alors le prendre en location au moins dans un premier temps, ce qui permet au chef d'entreprise de se ménager une source de revenus complémentaires. Tout dépend toutefois de la nature des biens en question : des bureaux seront plus faciles à relouer si le repreneur décide de déménager qu'une usine dédiée à une seule activité.

Si le chef d'entreprise souhaite profiter de la vente de son entreprise pour préparer sa succession, il pourra transmettre la nue-propriété des parts aux enfants et en conserver l'usufruit, c'est-à-dire les loyers. Ce qui limitera encore le risque de saisie.
Et qui lui permettra de transmettre ses murs dans des conditions fiscales avantageuses, surtout si la SCI s'est endettée pour acquérir les locaux.

À noter

Pour conserver la qualité d'associé, il faut garder quelques parts en pleine propriété.

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